Банкиры, в свою очередь, выдают ипотечный кредит под залог долей всех собственников. В итоге семьи с детьми вынуждены либо распрощаться с планами улучшения своих жилищных условий, либо брать потребительские кредиты под сумасшедшие проценты. Но можно ли изменить сложившую ситуацию: не нарушив закон, соблюсти права всех сторон? Попробуем выяснить за круглым столом у представителей городской администрации – директора департамента образования Омска Екатерины Спеховой, начальника управления опеки и попечительства департамента образования Омска
Натальи Колбышевой, а также у риэлторского сообщества – президента НП «Омский союз риэлторов» Вячеслава Горюнова, директора агентства недвижимости «Держава» Елены Татариновой, юриста, члена Омского союза риэлторов Ольги Малышевой и советника уполномоченного при губернаторе Омской области по правам ребенка Ольги Харитоновой.
– Почему департамент дает свое согласие на покупку или продажу жилья, только если доля ребенка не будет в залоге у банка?
Екатерина Спехова: Нам важно защитить права ребенка. Ипотека – в любом случае обременение для семейного бюджета. И может наступить такой момент, когда родители из-за финансовых трудностей перестанут выплачивать долг. Банк заберет квартиру. А что будет с ребенком? Он окажется на улице. По-этому мы стараемся объяснить родителям: вы должны решать вопрос обременения доли ребенка с банком, в котором берется ипотечный кредит. И варианты решения проблемы банкиры предлагают.
Ольга Малышева: Вариантов, как правило, два. Либо брать обычный потребительский кредит и платить гораздо больше, нежели по кредиту ипотечному, либо использовать средства материнского капитала. В итоге клиентам приходится отказывать в совершении сделок, объясняя: банк вряд ли выдаст вам ипотечный заем, если и доля ребенка как сособственника не будет у него в залоге. И
вместо того, чтобы расширить свою жилплощадь, семьи с несовершеннолетними детьми вынуждены ютиться в маленькой, но уютной квартирке.
Наталья Колбышева: Банку ничто не мешает не обременять долю ребенка. Статья 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорит: любой собственник может закладывать долю даже без согласия другого сособственника.
– На самом ли деле подобная проблема для региона так актуальна? В соседних областях, да и по всей России, такая же ситуация? Как часто риэлторам приходится отказывать клиентам в совершении сделки?
Екатерина Спехова: Количество обращений за разрешением на продажу или покупку собственности несовершеннолетних составляет всего 5% от всей доли обращений. Думаю, это весьма скромное количество.
Елена Татаринова: К риэлторам подобные обращения приходят в 50% случаев. Естественно, мы разъясняем клиентам последствия. Поэтому омичи, взвесив все за и против, просто отказываются от покупки. Пример из нашей практики. Только за один месяц было четыре обращения, и пришлось отказать семьям, желающим всего-то приобрести однокомнатную квартиру. В других регионах – Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске – разрешения на покупки или продажу выдаются.
Наталья Колбышева: В Тюмени существует специальная целевая программа, по которой выделяются деньги на приобретение жилья по ипотеке для несовершеннолетних. Соответственно, вряд ли нужно сравнивать Омск и Тюмень.
Ольга Харитонова: Обращений, связанных с тем, что органы опеки и попечительства не разрешают брать жилье в ипотеку, если доля ребенка окажется обременена, в аппарат уполномоченного при губернаторе Омской области по правам ребенка было не так много. Но законодательством установлено право родителей как законных представителей защищать права своего ребенка. И если
они считают, что права несовершеннолетнего нарушены, то могут обратиться в суд. Мы же со своей стороны никаких замечаний в адрес департамента не можем сделать. Они не нарушают закон. И судебной практики, говорящей об обратном, пока не существует. Судебное решение являлось бы правовым основанием для изменения позиции департамента. Пока они защищают права
детей подобным образом.
Вячеслав Горюнов: Пока лишь дети защищаются от добросовестных родителей, ведь доля неплатежеспособных родителей ничтожно мала. А ипотека – лучший выход для семьи с ребенком изменить свои жилищные условия. Они получают собственное жилье, а не арендное. Возможно ли департаменту установить какие-либо критерии при выдаче разрешений? Допустим, наличие страховки?
Екатерина Спехова: Представители риэлторского сообщества могут внести свои предложения по установлению критериев. У нас создан совет по опеке. В него входят в том числе и юристы, и именно они могут рассмотреть ваши предложения.
– Хорошо, предположим, доля ребенка не будет обременена. Но ведь в случае возникновения трудностей с выплатой ипотеки квартира пойдет с молотка, при этом собственности ребенка лишить никто не может, даже суд. Какой покупатель согласиться приобретать жилье с «лишним членом семьи»?
Вячеслав Горюнов: В этом и состоит камень преткновения. Должны продаваться доли родителей как бывшие в залоге. Доля ребенка остается в квартире, но сособственниками могут стать посторонние люди, что не улучшает точно ситуацию с проживанием, точнее не дает возможность комфортного проживания или проживания вообще.
– Существуют какие-либо еще проблемы у семей, решивших приобрести жилье в ипотеку? Какое жилье предпочитают покупать – вторичное либо в новостройках?
Ольга Малышева: Банки, естественно, принимают во внимание наличие несовершеннолетних детей в семье. И, соответственно, сумма займа может быть уменьшена, доход рассчитывается не только на взрослых, но и на детей.
Елена Татаринова: Сегодня очень большой выбор различных ипотечных программ для семей. На разных условиях и для омичей с самым разным уровнем дохода. Особых проблем с приобретением ипотеки нет. Предпочитают покупать в основном вторичное жилье, а на приобретение новостроек существуют также специальные программы.
– Елена Викторовна, как часто приходится сталкиваться со случаями невыплаты ипотечных кредитов с долями несовершеннолетних?
– За 10 лет работы нашего агентства было всего два случая, и в обоих нам удалось решить жилищный вопрос несовершеннолетних детей. В одном – страховая компания покрыла расходы. Во втором случае была реализована трехкомнатная квартира, находящаяся в ипотеке, и ребенку приобретена однокомнатная.
P. S. Завершая круглый стол, его участники договорились собраться еще раз. Но теперь уже в рамках рабочей группы, в которую, по мнению Екатерины Спеховой, должны войти не только представители риэлторского сообщества, но и прокуратуры, банковского сектора, администрации города. Профессиональному сообществу предложено выработать ряд критериев, используя которые департамент опеки и попечительства смог бы отдельным семьям давать согласие на залог доли несовершеннолетнего.
